借地権とは？ 借地権割合と路線価の調べ方や相続税評価額について
１．借地権とは
借地権とは第三者（地主さん）と賃貸借契約を締結し、対価（地代）を支払い、借地上に建物（自宅やアパート）を建て利用する権利の事です。
以下の項目では借地権の要件や借地権の種類等をわかりやすく簡単に解説します。
１) 借地権の３つの成立要件とは？ 第三者への対抗要件は？
借地権の成立要件は以下の３つがあります。
①建物所有を目的とし、②地主さんとの土地の賃貸借契約を締結し、③有償（その土地の固定資産税・都市計画税の３倍程度）で利用する事です。
駐車場や資材置き場等に使用している場合や無償で借りている場合などはこの３つの成立要件を満たさないので借地権は成立しません。
●第三者への対抗要件
借地権の第三者への対抗要件には上記に加えて借地上の所有する建物の自己による保存登記が必要となります。
２）借地権の種類
主な借地権の種類には、①旧借地権、②普通借地権、③定期借地権の３種類があります。
この他に事業用定期借地権等、建物譲渡特約付借地権、一時使用目的の借地権などがありますが、ここではその説明は割愛いたします。
①旧借地権（旧法・借地法）
1992年8月1日に施行された『新法・借地借家法』より前の『旧法・借地法』に基づいた権利のことです。現行の借地借家法の借地権と比べて借主の権利が強いのが特徴です。
②普通借地権（新法・借地借家法）
普通借地権とは、契約の更新ができる借地権で、存続期間は基本的に30年となり、30年以上の存続期間を契約で定めることもできます。
30年よりも短い存続期間を定めても無効となります。
③定期借地権（新法・借地借家法）
定期借地権は、定められた存続期間の経過によって契約が終了する借地権です。
契約の更新はできず、契約期間を満了後は、更地にもどして土地を地主に明け渡す必要があります。
３）旧借地権と普通借地権の違い
旧借地権と普通借地権の違いには存続期間や更新後の存続期間、朽廃や消滅による権利の消失等などの違いがあります。
①存続期間の相違
〇借地権の存続期間
借地権の存続期間は、旧借地権は建物の種類によって異なり、堅固な建物は30年、非堅固な建物は20年です。期間を定める場合は、これらの期間を超えて定めることも可能です。
新法は建物の種類の区別なく一律30年で、期間を定める場合はこれらの期間を超えて定めることも可能です。
〇借地権更新後の存続期間
借地権更新後の存続期間は、旧借地権の場合は、堅固な建物が30年、非堅固な建物が20年で、期間を定める場合はこれらの期間を超えて定めることも可能です。
新法・普通借地権の契約更新は、1回目が20年、2回目以降が10年で期間を定める場合はこれらの期間を超えて定めることも可能です。
②建物が朽廃した場合に借地権は消失？
〇朽廃による旧借地権
建物が老朽化し朽廃となった場合、旧借地権においては、契約期間を定めていない場合、法定損続期間満了前に建物が朽廃した場合に借地権は消滅します。
ただし、存続期間（堅固建物は３０年以上、非堅固建物は２０年以上）の間の定めがあればその間は消滅しません。
〇朽廃による普通借地権
普通借地権は朽廃による借地権の消滅はありません。
２．借地権割合と相続税評価額の調べ方
借地権は相続税や贈与税の対象となり、その評価額の算出方法は下記の通りです。
１）借地権割合と路線価の調べ方は？
①借地権割合とは？
借地権は相続や贈与や売買などが発生したときは課税の対象となります。その借地権の評価をする為に国税局が各地域ごとに、路線価と借地権割合を設定しております。
路線価は数字、借地権割合はアルファベットで表示されており、それぞれの借地権割合はAは90％、Bは80％、Cは70％、Dは60%、Eは50％、Fは40％、Gは30%です
②借地権割合と路線価の見方や調べ方
路線価とは各道路に設定された評価額で、その道路に接している土地の一平米あたりの評価額を表しています。地図上に路線価を表す数字と借地権割合を表すアルファベットが表示されています。
例えば４２０Cの記号は、数字は一平米あたりの路線価を表示しており、単位は千円で、この例では４２万円／㎡となり、記号のＣは借地権割合７０％となります。
路線価と借地権割合は国税局のＨＰの財産評価基準（路線価図・評価倍率表）で確認ができます。
③借地権の相続税評価額の計算方法
借地権の相続税評価額の求め方は路線価をもとに相続税評価額を計算します。
借地権の評価額は自用地（更地）としての評価額に借地権割合を掛けて求めます。
借地権価格 ＝ 自用地としての評価額 X 借地権割合
注）自用地としての評価額とは市街化地域の宅地の場合は路線価に対して 土地の形状や道路付け等の状況を加味して評価額が決定されます。
３．借地権の売買はできるの？ 借地権の売却相場は？
１）借地権は売却可能
借地権とは建物所有を目的として土地を有償で借りる権利で、契約期間中であっても財産権として第三者へ売却したり、転貸することは可能です。
ただし第三者に売却する場合は、地主さんの承諾を得る必要があり、承諾料の支払いも生じます。
２）借地権を売買するときの相場は？
借地権者は、土地を完全所有している訳ではないので地主さんに対して毎月の地代の支払いだけではなく、契約更新料（借地権価格の10％前後）の支払いもあり、。また建て替えの時は立替承諾料や譲渡にも地主さんの承諾と承諾料の支払いもあります。
このような理由から、単独で借地権を売却する場合は更地の実勢価格に借地権割合を乗じた価格よりも安い値段で取引されています。
●借地権の売却方法や相場についてはこちらのページへ
👉 借地権の売買相場や借地権の売却方法について
