借地権相続のトータルサポート-地主さんとの交渉も請負ます。借地権の相続専門行政書士-全国対応-都内は訪問対応
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借地権の価値は？ 渋谷、新宿、杉並、練馬、目黒、世田谷、板橋、練馬、足立、墨田、大田区、江戸川、豊島、千代田区、川崎、高津区 都内および近郊は自宅訪問対応いたします。
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| 借地権とは、建物所有を目的とする『地上権』又は土地の『賃借権』を意味します。 このうち、『地上権』は、土地の所有者と地上権の設定契約を締結して、その土地を直接的に支配し利用することができる所有権に次ぐ権利であり、地上権者は土地所有者の承諾なしで譲渡または賃貸することができます。 地主にとっては非常に不利な条件の為、ほとんどありません。 一般的に言われている借地権は『賃借権』をさしており、①建物所有を目的として土地の②賃貸借契約を締結し③有償（その土地に賦課されている固定資産税・都市計画税の３倍程度）で利用する権利で、月極駐車場ように建物なしで賃借している場合,、資材置き場や他人の土地に無償で建物を建てている場合はこの借地権に該当しません。 しかしながら譲渡または転貸する際には土地所有者の承諾が必要となります。 １９９２年（平成4年）8月1日から施行された「借地借家法」により従来の「借地法」「借家法」廃止されました。しかし、新法の施行前にすでに締結されている借地契約には旧法が引き続き適用されることになっていますので最近の借地権の相続のほとんどが旧借地権が適用となります。 新法の主な改正項目は下記の３項目です。 地主の立場を考慮した改正となります。 1）借地権の存続期間を建物の堅固･非堅固を問わず一律に30年以上、 2）借地権の更新後の期間について更新の日から10年（最初の更新にかぎり20年） 3）更新のない定期借地権が新設 ■旧借地法の適用： 平成４年８月１日以前の契約は旧借地法が適用されます。新法との相違点と して存続期間と地主に正当な理由が無ければ建物が存在する限り実質的に 借地権者の意向で更新できる事です。
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２．新たな地主に対する借地権の対抗要件 |
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地主が土地を第三に売却し、地主が替わった場合に、その新たな地主に対抗する為には |
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３．借地権は相続できるの？ |
| 借地権は相続の対象となりますので相続人に継承され、相続税も発生します。 相続評価はまず通常の方法で土地を評価し、その価額に借地権割合を掛けて計算します。 この借地権割合も地域によって異なります。 ★借地権割合とは地主より借地権にて有償にて土地を使用している場合、更地の時価に対 する借地権価格の割合です。 一般的には、地価の高い地域ほど借地権割合も高くなり。 商業地では７～８割、住宅地では6割程度の場合が多いようです。
『借地権相続の評価例』 ・被相続人が地主より土地を賃貸借契約により賃借し、自宅を残して亡くなった場合。 ①土地評価額： ５０００万円 ②借地権割合： ６０％ ③借地権評価額： ３０００万円（５０００万円Ｘ６０％） ★使用貸借の場合で地代の支払いがない場合は借地権の評価はありません。 |
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４．借地契約の更新について |
更新料ついて期間の定めてある借地契約は期間の満了もって更新されますが、一般的に地主より更新料が請求されます。 更新料は法的には根拠がなく、更新料の高い低いでしばしば地主と借地権人の間でもめるケースが多く見受けられます。 しかしながら地主との良好な関係を保つためには納得する金額で支払っておいたほうがいいでしょう。 一般的に借地契約の更新料は借地権価格の２％～１０％がめやすとなっております。 契約書がない場合借地契約は何十年も前から結ばれている事が多く、しばしば契約書がない場合もあります。 旧借地法では借地権の成立に契約書を必要としないとなっておりますので契約は成立しておりますが将来を考えて新たな契約書の締結をお勧めします。 |
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５．借地権を売却したいが地主さんと交渉はうまくいくの？ |
| 旧借地権は貸し手を保護する法律ですが逆に地主さんにとっては非常に理不尽な法律となります。 契約によって貸した土地にも関わらず自由に返して貰えず、いつの間にか６０％～８０％の権利をとられてしまう事となり心情的には納得できない方が非常に多いようです。 相続人がその相続した借地の家を整理したい場合、地主さんが借地権を買い取る義務はありませんので地主さんに早急に土地を処分したい等の理由がなければほとんど買い取るケースはありません。 また単独で借地権を売却する場合には買い手を見つけて売却する事が難しく、また借地権専門の買い取り業者にお願いする場合は非常に安い価格になってしまう事もままあります。 実際には簡単に整理ができず、トラブルとなってしまうのが現状です。 ですから日頃の地主さんとの関係性も重要となりますし、経験豊富な借地権相続の専門家に相談する事も一つの方法です。 |
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６．底地と借地権の価格（コーヒーカップ・ソーサー理論） |
| 底地と借地権の価格についてはよくコーヒーカップ（借地権）とソーサー（底地）に例えられます。 たとえば一客10,000円するウエッジウッドのコーヒーカップでもソーサー（借地権）だけではほとんど買手はつかないでしょう。 上下揃って初めて10,000円の価値があるからです。 |
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借地権割合Ｃ（底地４０％：借地権：６０％）一億円の土地でも借地権だけ売却しようとしても４０００万円程度、底地だけ売却しようとしても１０００万程度になってしまい、本来の価値の半分になってしまう事はよくあります。 したがって地主と借地人が一緒に共同売却する方法が有利でしょう。 |
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貸宅地・借地権の具体的な整理方法はこちらへ |
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借りている人にも６０％前後（場所により異なります）の権利があるとは言え、借地権は使用にあたって様々な制限があります。建替え・増築・改築などの建物を維持していくのに必要な行為をするだけで地主さんの承諾を受けなくてはなりません。 承諾料という名目でまとまったお金をその都度払わなくてはならない場合も多いようです。 借地権を売却しようとしても借地権だけでは資産価値としては所有権に比べ非常に低いものです。 地主さんは借地人さんの承諾なしに土地を売る事や物納が可能です。 今まで友好関係であった地主さんが突然変わってしまい、それまでの関係が崩れてしまう可能性もあり、不安定な状況になってしまう可能性もあります。 |
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地主にも借地人のどちらにとっても優良な資産とは言えないのが貸宅地（底地）・借地権なのですがお互いの感情的な行き違いもあり、その整理がなかなか進まずお互いに困っているケースが多いように見受けられます。 どちらかに相続が発生した時が不良資産を整理するのにいいきっかけとなります。 底地を地主さんから買い取る方法、底地と借地権の等価交換や共同売買等相続対策を早めに行いましょう。 |
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