借地権相続サポート

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１．借地契約の更新について

１）更新料ついて

期間の定めてある借地契約は期間の満了もって更新されますが、一般的に地主さんより更新料が請求されます。　

更新料は法的には根拠が明確となっておらず、契約書に明記されていない場合は支払う義務はないとされております。　

しかし契約書に更新料を明記してある場合や明記されていなくても両者に支払の合意があり、過去に支払がされた実績があれば更新料の不払いを理由に賃借契約を解除された判例もあります。

また更新料の高い低いでしばしば地主さんと借地人の間でもめるケースが多く見受けられます。

しかしながら今後の地主との良好な関係を保つためには納得する金額で支払っておいたほうがいいでしょう。　

一般的に借地契約の更新料の相場は借地権価格の２％〜１０％がめやすとなっているようですが首都圏は高めになる傾向があるようです。

２）契約書がない場合

借地契約は何十年も前から結ばれている事から、しばしば契約書がない場合もあります。

旧借地法では『借地権の成立に契約書を必要としない』となっておりますので契約は成立しておりますが将来を考えて更新契約の締結をお勧めします。
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２．借地の地代、承諾料

１）借地の地代相場

一般的に借地権の地代の相場は固定資産税相当額の３倍程度と言われております。
ただし地代についても、更新料等と同様、地域の慣習や地域格差がありさまざまです。
首都圏については、固定資産税相当額の４倍以上であることも多いようです。

地代に関する特約として地代の増額をしない特約は有効ですが、減額をしない特約は無効となります。

地主さん、借地人から将来の地代の増減請求ができる状況は下記の３つです。

１） 土地に対する租税（固定資産税、都市計画税等）の増減があった場合。
２） 土地価格の上昇または下落、その他の経済事情の変化。
３） 近隣の類似した土地の地代と比較して大きく乖離がある場合。

２）承諾料等の相場

　１）名義書換料（承諾料）： 借地権価格（売買価格）の１０％程度

　２）建替え承諾料：　　　 　更地価格（売買価格）の２〜５％程度

　３）条件変更承諾料：　　　更地価格（売買価格）の１０％程度

　　（木造からコンクルート造への変更等の場合）


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