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借地権とは

借地権とは、建物所有を目的とする『地上権』又は土地の『賃借権』を意味します。
このうち、『地上権』は、土地の所有者と地上権の設定契約を締結して、その土地を直接的に支配し利用することができる所有権に次ぐ権利であり、地上権者は土地所有者の承諾なしで譲渡または賃貸することができます。
地主にとっては非常に不利な条件の為、地上権はほとんど例がありません。

１）地上権と貸借権との相違点

	土地の貸借権	地上権
譲渡の承諾	地主の承諾が必要	地主の承諾は不要
抵当権設定の可否	設定不可	設定可能
地代不払いによる解除	相当期間の不払いで解除可能	２年間連続した地代不払いで解除可能
底地物納の可否	可能	不可

２）借地権（賃借権）の要件

一般的に言われている借地権は『賃借権』をさしており、

　①　建物所有（保存登記要）を目的として、

　②　土地の賃貸借契約を締結し、

　③　有償（その土地の固定資産税・都市計画税の３倍程度）

で利用する権利です。

　→借地権とは

月極駐車場ように建物なしで賃借している場合や資材置き場、また他人の土地に建物を建てながら無償で借りている（使用貸借）場合は借地権には該当しません。

借地権を第三者へ譲渡または転貸する際には土地所有者の承諾が必要となります。

１９９２年（平成4年）8月1日から施行された「借地借家法」により従来の「借地法」「借家法」が廃止されました。しかし、新法の施行前にすでに締結されている借地契約には旧法が引き続き適用されることになっていますので最近の借地権の相続のほとんどが旧借地権が適用となります。

３）旧借地権の存続期間と更新期間

平成４年８月１日以前の契約は旧借地法が適用されます。下記の表がそれぞれの存続期間です。

新法との相違点として存続期間について地主に正当な理由が無ければ建物存在する限り実質的に借地権者の意向で更新できる事です。

旧法と新法の対比表

	旧法		新法普通借地権
種　類	堅固な建物（鉄筋コンクリート）	非堅固な建物（木造）	堅固・非堅固の区別なし
存　続期　間	３０年以上（６０年）注１	２０年以上 (３０年)注１	３０年以上
更　新	法定更新３０年	法定更新２０年	１回目２０年２回目から１０年
終　了	建物の朽廃。正当事由がない限り更新する。	建物の朽廃。正当事由がない限り更新する。	建物の朽廃。正当事由がない限り更新する。

注１）

契約において存続期間の定めがない場合、または存続期間より短期の契約を締結した場合は無効となり、堅固な建物で６０年、非堅固な建物で３０年が適用となります。

更新も法定更新より短い契約の場合も無効となり堅固な建物で３０年、非堅固な建物で２０年となります。

	借地権割合はこちらのページへ（参考；都内のおもな駅周辺）

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