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借地権の売買価格や買取価格の相場について

借地権や底地の相続税の課税評価額は路線価に借地権割合を乗じて計算されますが、これは相続税を確定する為の基準であって、借地権や底地の取引相場ではありません。借地権や底地を一般の方が購入するケースはまれであり、不動産会社へ単独で売却する場合と地主さんと共同で売買する場合とでは大きく価格が変動します。 思わぬ価格で借地権を売却してしまったり、底地を買い取りをしてしまっている方少なくないようです。 借地権の売却や底地の買い取りについては借地権売買に詳しい専門家に相談してはいかがでしょうか?

借地権売買価格のコーヒーカップ・ソーサー理論

借地権の価格、相場不動産業界では底地と借地権の価格についてはよくコーヒーカップ(借地権)とソーサー(底地)に例えられるようです。
例えば一客の値段が10,000円する英国製ウエッジウッドのコーヒーカップでもソーサーだけではほとんど買手はつかないでしょう。 上下揃って初めて10,000円の価値があるからです。

同様に1億円の土地(例えば底地40%、借地権60%の場合)でも借地権だけ売却しようとしても借地権価格は4000万円程度、底地だけ売却しようとしても1000万程度になってしまい、別々に売却した場合は本来の価値の半分になってしまう事はよくあるようです。 このように借地権売却価格は状況に応じて非常に流動的です。

■借地権の単独売買はどうして安いのか?

借地権は強い権利ではありますが、土地を完全所有している訳ではないので地主さんに対して地代の支払いだけではなく、契約更新時の更新料(借地権価格の10%前後)の支払いも発生します。また建て替えの時は立替承諾料や譲渡にも地主さんの許可や承諾料が発生します。

買い手から見るとこのように様々な金銭的なコストが継続的に発生し、また何かに付けて地主さんから承諾を得なければならない煩わしい面もあります。

このような理由から単独で借地権を売却する場合は実勢価格に借地権割合を乗じた値段よりもかなり安い値段で取引されています。

■底地の単独売買はどうして安いのか?

底地の単独売却も同じように買い手から見ると底地を購入しても借地人が契約を解除しない限り契約は永遠に継続されるので、借地権を自ら買い取らない限り、自分の土地ながら建物を建て利用する事も期待できません。

また昔から継続しているので賃料の値上げもできず、土地の実勢価格に比べて借地権の賃料は非常に安く、底地を買っても投資効果は期待できません。

このような理由から単独で底地を売却する場合も実勢価格に底地割合を乗じた値段よりもかなり安い値段で取引されています。

一億円の評価額の不動産の借地権(底地)売却についての一例

支底地と借地権の共同売買価格の相場

■借地権の売却は地主さんとの共同売買が理想ですが・・

借地権や底地を単独で売却する場合は更地の実勢価格に比べてかなりの安い金額で売買される事になってしまうので、地主さんと一緒に共同売買をするのが理想です。

しかし地主さんの事情や意向もあり、また地主さんと借地人さんとの関係も大きく影響しますので地主さんとの共同売買ができる可能性は少ないでしょう。 

借権を相続した時の選択肢は?

借地権の相続で当事務所にご相談に来られた方々が、相続手続き終了後に選択された方法は、他の相続人との遺産分割協議事情や借地権地の立地事情などもそれぞれ違いますので選択枝は様々ですが、主に下記の6種類のいずれかを選択しました。

 @借地権契約を継続して自宅として住み続ける。

 A底地を地主さんから買い取り、土地の所有者となる。

 B借地権を地主さんに買い取ってもらう。

 C土地が広い場合は地主さんと等価交換し土地所有者となる。

 D借地権を第三者または買取業者に売却する。

 E借地契約を継続し、借地上にアパート等の収益物件を建て有効活用する。

相続した借地権はそこに住む予定がない相続人さんにとっては負担と感じる方もおりますし、逆に収益物件等を建て借地権を積極的に有効活用される方もおり様々です。 

しかし借地権に関する情報が少ないので判断を誤る事になってしまったり、借地権が複数の相続人で共有されている場合などは更に権利関係が複雑になりますので、借地権の売買や活用ができないで困っている方も少なくありません。

複数で共有された借地権の場合など権利関係が複雑な場合は借地権の売却や有効利用については借地権に詳しい専門家に相談されたほうがいいでしょう。


次項⇒借地権の整理方法(共同売買・底地買取)

前項⇒借地権割合と相続税課税評価額

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