借地権割合と借地権の評価額ついて
借地権割合や借地権の評価額に関して非常に解りにくい事が多いのが借地権の特徴です。 弁護士や司法書士の方でも借地権となると詳しい方は非常に少なく、明確な回答がない場合もあるようです。少しでも不安がある場合は借地権に詳しい専門家に相談してはいかがでしょうか？
借地権割合とは?
地主さんより賃貸借契約にて土地を有償で借り、自宅を建て登記している場合、その土地を使用できる権利として「借地権」が発生いたします。借地権は財産のひとつですので、相続が発生した場合は借地権も相続税の対象となります。その借地権の相続評価をする為に国税局が各地域ごとに借地権割合を設定しております。
一般的には、地価の高い地域ほど借地権割合も高くなり、東京の商業地では８０％～９０％、住宅地では６０％～７０％程度の場合が多いようです。
借地権割合はどこで調べるの？
借地権割合は国税局のＨＰの財産評価基準（路線価図・評価倍率表）の中に掲載されております。記号（Ａ～Ｇ：９０％～３０％）で表示され、それぞれの借地権割合は下記の表のとおりです。
借地権割合は相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用されます。
路線価図と借地権割合の見方
国税局のホームページにある路線価図を見ると下記のような表示が路線に表示されております。
８００Ｃ＝８００千円（８０万円）/平米
数字は一平米あたりの路線価を表示しており、単位は千円です。記号のＣは借地権割合を表示しており、Ｃは借地権割合が７０％を表しております。
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都内の主な借地権割合
| 地域 | 借地権割合 | 地域 | 借地権割合 |
|---|---|---|---|
| 千代田区 | ９０％～７０％ | 足立区 | ８０％～６０％ |
| 中央区 | ９０％～７０％ | 大田区 | ８０％～６０％ |
| 新宿区 | ９０％～７０％ | 墨田区 | ８０％～６０％ |
| 港区 | ９０％～７０％ | 目黒区 | ８０％～６０％ |
| 中野区 | ８０％～６０％ | 渋谷区 | ９０％～７０％ |
| 文京区 | ８０％～６０％ | 杉並区 | ８０％～６０％ |
| 杉並区 | ８０％～６０％ | 台東区 | ７０％～６０％ |
| 練馬区 | ８０％～６０％ | 駒沢駅周辺 | ７０％～６０％ |
| 三軒茶屋周辺 | ８０％～７０％ | 用賀駅周辺 | ７０％～６０％ |
借地権の評価額（借地権価格）
借地権の評価額（借地権価格）は自用地としての評価額（更地と仮定した場合の評価額）に借地権割合を掛けて求めます。
借地権価格 ＝ 自用地としての評価額 X 借地権割合
注）自用地としての評価額とは市街化地域の宅地の場合は路線価に対して 土地の形状や道路付等の状況を加味して評価額が決定されます。
例：１億円の評価額で借地権割合が７０％の場合）
７０００万円 ＝ １億円 X ７０％
借地権を地主さんに売却する場合や底地を買い取る場合に借地権割合を目安に価格交渉がなされますがあくまでも借地権割合は尺度の一つであるとお考えたほうがよろしいかと思います。
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