借地権の更新料や、名義変更料、地代について
借地権を相続した場合に地主さんから名義変更料（承諾料）や更新料を請求される場合があるようですが借地権の相続は譲渡に該当しない為、地主さんへの名義変更料（承諾料）や更新料等の支払いも不要です。
相続した借地権は借地契約に定められた契約期間の満了もって更新されますが、一般的にその更新時に地主さんより更新料が請求され支払をしているケースが一般的のようです。
借地権の更新料相場ついて
更新料は法的には根拠が明確となっておらず、契約書に明記されていない場合は支払う義務はないとされております。
しかし契約書に更新料を明記してある場合や明記されていなくても両者に支払の合意があり、過去に支払がされた実績があれば更新料の不払いを理由に賃借契約を解除された判例もあります。
また更新料の高い低いでしばしば地主さんと借地人の間でもめるケースが多く見受けられます。 しかしながら今後の地主さんとの良好な関係を保つためには納得する金額で支払っておいたほうがいいでしょう。
一般的に更新料の相場は借地権価格の5%～１０％が目安となっているようですが首都圏は高めになる傾向があるようです。
借地契約書がない場合の借地権の成立は？
借地契約は何十年も前から結ばれている事から、しばしば契約書がない場合もあります。 旧借地法では『借地権の成立に契約書を必要としない』となっておりますので契約は成立しておりますが将来を考えて更新契約の締結をお勧めします。
借地の地代の相場について
一般的に借地権の地代の相場は固定資産税相当額の３倍程度と言われております。 ただし地代についても、更新料等と同様、地域の慣習や地域格差がありさまざまです。 また地代が異常に低額の場合は使用貸借とみなされ借地権が成立しない場合もあります。
首都圏については、固定資産税相当額の４倍以上であることも多いようです。借地権契約の地代に関する特約として地代の増額をしない特約は有効ですが、減額をしない特約は無効となります。地主さん又は借地人から将来の地代の増減請求ができる状況は下記の３つです。
１）土地に対する租税（固定資産税、都市計画税等）の増減があった場合。
２）土地価格の上昇または下落、その他の経済事情の変化。
３）近隣の類似した土地の地代と比較して大きく乖離がある場合。
借地権関わる承諾料等の相場について
１）名義変更料・書換料（承諾料）： 借地権価格（売買価格）の１０％程度
２）建替え承諾料： 更地価格（売買価格）の２～５％程度
３）条件変更承諾料： 更地価格（売買価格）の１０％程度
＊木造からコンクリート造への変更等する場合に条件変更承諾料が請求されます。
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