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借地権(旧借地権)の対抗要件とは

借地契約を締結した当事者である地主さんに対して建物登記していなくても借地権の主張ができる事は当然ですし、地主さんが亡くなった場合もその相続人に対しても同様に借地権を主張できます。 しかし地主さんが土地を第三者に売却し、新たな地主さんが現れた場合には借地権を対抗する為には下記の二つの要件が同時に必要となります。

対抗要件1 その建物に借地人の登記がなされている事

借地人は借地上の建物の登記をする事により土地に対して借地権の登記が無くても第三者に対抗する事ができます。 

しかし借地名義人と建物の登記名義人が同一でない場合、例えば建物を建て替えなどした時に息子さんが家を建て、息子さん名義で建物の登記をしてしまった場合は対抗要件を欠く事になります。 (地主さんの承諾の上で借地契約の名義を息子さんへに変える事は借地権の贈与となり、贈与税の問題も発生しかねません。)

借地名義人と建物の登記名義人とが違う場合には、地主さんが底地を売却し、新たに現れた地主さんには借地権を対抗する事ができず、建物を収去して土地を開け渡さなければなりません。 

例外的に新たな土地所有者が背信的悪意者の場合には、借地人は建物登記がなくても対抗できるとされているようです。

対抗要件2 借地上に建物が存在している事

もう一つの対抗要件は借地上に借人によって所有権保存登記がなされた建物が存在している事が必要です。

火事や再築などで建物が滅失した場合は、滅失の時から2年間は建物を特定するための必要な事項(登記簿明細、滅失日)や新たに建物を建築する旨をその土地の上に掲示することで第三者に対抗する事が可能です。 

この借地権保存の掲示をする前や掲示が撤去された後に現れた新たな地主さんには借地権の対抗はできませんので借地権保存の掲示は非常に重要です。

借地権存続の掲示板 建物が火事などなくなった時の借地権の対抗要件

■借地権の対抗要件に関する法令

借地借家法第十条

 1 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

2  前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日1から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。

3 民法(明治29年法律第89号)第566条第1項 及び第3項 の規定は、前2項の規定により第三者に対抗することができる借地権の目的である土地が売買の目的物である場合に準用する。

4 民法第533条 の規定は、前項の場合に準用する。

 

次項⇒借地権の更新料・承諾料

前項⇒借地権の相続時に知っておくべき事

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