借地権（旧借地権）の対抗要件とは
借地契約を締結した地主さんに対して建物登記していなくても借地権の主張ができる事は当然ですが、地主さんが亡くなった場合はその相続人に対しても同様に借地権を主張できます。 しかし地主さんが土地を第三に売却し、契約関係の無い新たな地主さんが現れた場合に対抗する為には『借地権の登記』が必要です。 借地権の登記がなされていない場合は下記の二つの要件が必要となります。
対抗要件１） その建物に借地人の登記がなされている事
借地人は借地上に建物の登記をする事により『借地権の登記』が無くても対抗する事ができます。
しかし借地名義人と登記名義人が同一でない場合、例えば建物が妻や息子のなどの所有名義になっている場合は対抗する事ができません。 借地名義人と建物の登記名義人とが違う場合には、地主が売買などで交代した場合に借地権を対抗できず、建物を収去して土地を開け渡さなければなりません。
例外的に新たな土地所有者が背信的悪意者の場合には、借地人は建物登記がなくても対抗できるとされているようです。
対抗要件２） 借地上に建物が存在している事
借地上に登記（所有権保存登記）された建物が存在している事が必要です。
火事などで建物が滅失した場合は、滅失のときから２年間は建物を特定するための必要な事項（登記簿明細、滅失日）、新たに建物を建築する旨をその土地の上に掲示することで第三者に対抗する事が可能です。
この借地権保存の掲示をする前や掲示が撤去された後に現れた第三者には掲示による借地権の対抗はできません。
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