TOP > 借地権の相続HOME > 借地権の相続と名義変更料

借地権を相続した時に知っておくべき事

借地権相続で知っておくべきこと 借地人さんが亡くなった場合の借地権の相続はどうなるのでしょうか? 遺言や遺産分割協議により地主さんの承諾に関係なく一般の相続財産と同じように相続人に継承されます。また相続財産の一部として相続税の対象となりますょうか? 遺言や遺産分割協議により地主さんの承諾に関係なく一般の相続財産と同じように相続人に継承されます。また相続財産の一部として相続税の対象となります。 

借地権を相続した時に確認しておく事(建物登記と借地契約書)

借地権を相続した時は下記の二点をまず確認しましょう。

■地主さんとの借地契約(賃貸借契約書)の内容を確認しましょう。

地主さんとの契約者が被相続人と異なっている場合もあります。 また契約書が紛失している場合は借地権の相続が確定した後に地主さんと契約書を締結しておきましょう。

■借地上の建物の登記を確認しましょう。

建物の登記が被相続人でなされていれば問題はありませんが、よく相談されるケースとして、祖父の名義のままだったり、叔父や叔母と共有で登記されている事があります。。 祖父の名義のままの場合は祖父の相続手続き(祖父の法定相続人または代襲者との遺産分割協議)も必要となります。 また共有で登記されている場合は共有者(または代襲者)との調整も必要となってきます。

借地権を相続した時の名義変更料等について

借地権を相続した時に地主さんから名義変更料(名義書き換え料)などを要求される場合もあるようですが、借地権の相続は譲渡に該当しない為、地主さんへの名義変更料、承諾料の支払いは不要です。 地代、契約期間等契約の内容はそのまま継承されますので新たに賃借契約を取り交わす必要はありません。

(借地権の継承者が確定した段階では新たな借地人さんと地主さんとの間の賃貸借契約は結んでおきましょう。)

遺言書や分割協議により最終的な借地権の継承者が決まるまで指定または法定相続分の割合で準共有となります。 

準共有とは所有権以外の財産権(ここでは借地権)を複数の者で有する場合を言います。

借地権を相続した後は更新料や建て替え承諾料などの慣例として被相続人がいままで支払っていた費用は相続人が継続して支払う事となります< /p>

相続人以外の方が借地権を遺贈された時

遺言書で相続人以外の方に借地権を譲る場合は遺贈となります。遺贈による借地権の権利移転については相続とは異なり地主さんの承諾が必要となり、また地主さんへの承諾料の支払いが必要となります。

借地契約書がない場合の借地権の成立は?

借地契約は何十年も前から結ばれている事から、しばしば契約書がない場合もあります。 旧借地法では『借地権の成立に契約書を必要としない』となっておりますので契約は成立しておりますが将来を考えて更新契約の締結をお勧めします。

借地権を遺言書で相続させる場合の注意点

遺言書で借地権を相続させる場合に『○○借地権を長男○○○○に相続させる』と書いた場合と『○○借地権を長男○○○○に遺贈する』とでは大きな違いがあります。 前者は相続となり、後者は遺贈となります。相続人に対して遺贈となると地主さんの承諾や承諾料の支払いが必要になってしまいます。遺言書で借地権を相続させる場合に『○○借地権を長男○○○○に相続させる』と書いた場合と『○○借地権を長男○○○○に遺贈する』とでは大きな違いがあります。 前者は相続となり、後者は遺贈となります。相続人に対して遺贈となると地主さんの承諾や承諾料の支払いが必要になってしまいます。

相続した借地権の売却

相続した借地権は第三者に売却する事も借地上の建物を賃貸する事も可能です。建物を賃貸する場合は地主さんの許可は必要ありませんが借地権を売却する場合は地主さんの許可が必要となります。(民法612条1項)
もし地主さんの承諾を得ないで無断で譲渡した場合には、契約違反ということになり土地の賃貸借契約を解除されてしまうこともあります。
借地権を売却する場合は承諾料として地主さんに支払う必要があります。その承諾料の相場は借地権価格の10%前後のようです。

■地主さんが売却を承諾しない場合

地権の売却を地主さんが承諾しない場合は借地非訟手続という手続によって、裁判所に対し地主の承諾に代わる借地権譲渡許可の裁判を求める申立てをすることができます。 借地権者からの申立てがあると裁判所は譲渡を必要とする事情、譲渡したい者の地代の支払い能力、地代や契約期間等の契約条件、その他一切の事情を考慮して許可の申立を認めるかどうか判断します。さらに裁判所は借地人が地主さんに支払うべき承諾料を決定します。

借地権の相続税評価額の計算方法

借地権のそうs増税評価額 計算方法借地権の相続税評価額の計算方法は自用地(更地)としての評価額(更地と仮定した場合の評価額)に借地権割合を掛けて求めます。 自用地としての評価額は市街化地域の宅地の場合は路線価に対して土地の形状や道路付等の状況を加味して評価額が決定されます。
 
借地権の相続評価額 = 自用地としての評価額 X 借地権割合 
例:1億円の評価額で借地権割合が60%の場合
  1億円  X  60% = 6000万円 

上記のように借地権割合が60%の場合は借地権者の相続評価額は6000万円となり、この金額が相続税の課税対象となります。
借地権割合とは地主さんより賃貸借契約にて建物所有を目的として有償にて土地を使用している場合、国税局が地域ごとに定めたものです。一般的には、地価の高い地域ほど借地権割合も高くなり、商業地では7〜8割、住宅地では6割程度の場合が多いようです。 

借地権割合を確認する方法

借地権割合は国税局のHPの財産評価基準(路線価図・評価倍率表)の中に掲載されております。アルファベット記号(A〜G)で表示され、それぞれの借地権割合はA:90%、B:80%、C:70%、D:60%、E:50%、F:40%、G:30%です。

借地権割合と評価額 価路線価図の例  

 

地域 割合 地域 割合
千代田区 90%〜70% 足立区 80%〜60%
新宿区 90%〜70% 大田区 80%〜60%
中野区 90%〜70% 墨田区 80%〜60%
渋谷区 90%〜70% 目黒区 80%〜60%

地主さんが亡くなった場合

地主さんが死亡した場合も借地権の相続と同じように地主さんの相続人が借地契約上の貸主の地位を相続します。その際今まで権利義務関係の全てが一括して相続人に継承されますので借地権は影響を受けませんので契約内容も変わりません。 

■底地が第三者に売却された場合

地主さんが相続税の納税の為に底地を第三者へ売却した場合、新たな地主さんに借地権を対抗する為には下記の二つの要件が必要となります。

・借地人により建物の登記がなされている事

・建物が借地上に存在している事

よくあるケースは借地上の建物を立て替えた時に同居している娘の婿さんが建物をたて、登記をしてしまった場合、賃貸借契約上の借地者と建物登記者が異なってしまった場合は新たな地主さんが現れた時は対抗できません。

火事や建て替えなどで建物が滅失した場合は建物を特定するための必要な事項(登記簿明細、滅失日)、新たに建物を建築する旨をその土地の上に掲示することで第三者に対抗する事が可能です。  

この借地権保存の掲示をする前や掲示が撤去された後に現れた第三者には掲示による借地権の対抗はできません。

次項⇒借地権の対抗要件とは

前項⇒借地権とは

借地権相続のインデックス

その他の相続手続きサービス

遺言書の書き方・作成方法を解説するサイト。分割協議書の作成方法のサイトです。