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借地権とは(旧法)借地権)

借地権とは、建物所有を目的とする地上権又は土地の賃借権を意味します。 このうち、地上権は、土地の所有者と地上権の設定契約を締結して、その土地を直接的に支配し利用することができる所有権に次ぐ権利であり、地上権者は土地所有者の承諾なしで譲渡または賃貸することができます。 地主にとっては非常に不利な条件の為、地上権はほとんど例がないようです。 従って通常借地権と呼ばれているのは土地の賃借権をさしております。 

因みに借地権は相続や贈与の場合においては相続税や贈与税の課税対象となります。

借地権(賃借権)の要件

一般的に言われている借地権は賃借権をさしており

  • 建物所有(保存登記要)を目的として、
  • 土地の賃貸借契約を締結し、
  • 有償(その土地の固定資産税・都市計画税の3倍程度)

で利用する権利です。

月極駐車場ように建物なしで賃借している場合や資材置き場、また他人の土地に建物を建てながら無償で借りている使用貸借の場合は借地権には該当しません。 借地権を第三者へ譲渡する際には地主さんの承諾が必要となります。
平成4年8月1日から施行された「借地借家法」により従来の「借地法」「借家法」が廃止されました。しかし、新法の施行前にすでに締結されて いる借地契約には旧借地法が引き続き適用されることになっていますので最近の借地権の相続のほとんどが旧借地権が適用となります。

借地権の種類は@借地権(旧借地法、借地借家法第3条)、A定期借地権(借地借家法第22条)、B事業用定期借地権(借地借家法第23条)、C建物譲渡特約付借地権(借地借家法第24条)、D一時使用目的の借地権(借地借家法第25条)の五つがありますがこのサイトでは@の借地権(旧借地法、借地借家法第3条)をメインに解説しています。

旧借地権の契約期間(存続期間)と更新期間

旧借地法 新法
普通借地権
種類 建物
(コンクリート)
非堅固な建物
(木造)
堅固・非堅固の
区別なし
存続
期間
30年以上
(60年)注1
20年以上
(30年) 注1
30年以上
更新 法定更新
30年
法定更新
20年
1回目20年
2回目から10年
終了 建物の朽廃。正当事由がない限り更新する。 建物の朽廃。正当事由がない限り更新する。 正当事由がない限り更新する。 注2

借地権契約において契約期間(存続期間)の定めがない場合、または存続期間より短期の契約を 締結した 場合は 無効となり、堅固な建物で60年、非堅固な建物で30年が適用となります。 更新も法定更新より短い契約の場合も無効となり堅固な建物で30年、非堅固な建物で20年となります。

注2)旧借地法上の借地権は、建物が老朽化によって朽廃した場合には、借地権が自動的に消滅することとなりますが、新法に基づく普通借地権にはこうした朽廃による消滅の規定がありません。

次項⇒借地権の相続時に知っておくべき事

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