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農地の相続について

１）農地所有者の悩み

１）	将来亡くなった時に残せる財産は農地がほとんどなので子供たちの遺産分割で揉めないように何とか相続対策をしておきたい。
２）	相続が発生した場合に相続税がどのくらい発生して、相続税の支払いができるのか不安だ。
３）	農地として相続した土地の納税猶予がまだ残っているが、後継者がいない為農業を継続することが難しくなっているので何とかしたい。
４）	生産緑地の指定を受けた土地を持っているが、後継者もいないので止めたいが利用制限が多くどうすればいいのか判らない。
５）	農地を第三者（小作人）に貸して耕作してもらっているが、相続対策も考え整理したいが小作人との交渉が難しく困っている。

２）農地の相続問題

１）	亡くなった時の農地の後継者の問題や複数の相続人に対する遺産分割の問題。
２）	市街化区域の生産緑地は利用制限が多く、相続しても農業を継続しない場合の処理が難しい。
３）	親から相続した市街化調整区域に指定された農地を売却して現金化したいのですが手続きがよく解らない。
４）	小作人に長年貸しているが採算もわるく売却したいがうまくいかず、相続が発生した場合も物納が難しいようだ。
５）	耕作権（耕作人）の相続問題-耕作権にも相続税が発生しますので宅地並みの課税がされる市街化地域の耕作権の相続税は高額になる事もあるようだ。しかし耕作権は物納できないので現金化がひつようだ。。

３）相続は農地売却のチャンス

都市型農家にとって相続時の土地売却が控除等が適用されますので農地の売却のチャンスとなります。土地デフレ等による不動産収入の減少や固定資産税等の保有コストが上昇する中で都市型農家にとっては不良資産となっている農地を売却する事によりキャッシュフローを改善するいい機会となります。
１）	相続等により取得した土地は一定の期間内に売却した場合に２０％の譲与所得税がかからないケースがあります。
２）	先祖伝来の農地の売却は親戚への気兼ねや世間体を気にされるケースが多いのですが相続時における税金対策での売却はそのような気がねも少ないと思います。
３）	納税猶予額も控除対象となりますので自宅の建て替え等の資金を確保する手段となります。

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